一次搞懂【危老條例】

▲ 一次搞懂【危老條例】！危老獎勵、申請資格、期限與流程全解析

「危老條例」全名是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，與都更計畫最大的差異在「加速」，危老條例適用更簡單快速的流程重建老屋，並享有危老條例獎勵，包含容積獎勵、減免賦稅等，吸引許多屋主關注，但務必注意的是，危老條例有施行申請期限，必須在 116 年 5 月 31 日前提出申請，因此有興趣進行危老重建的屋主／地主，快把握時間瞭解危老條例是什麼，以及危老資格限制與申請流程吧！

❝危老重建與都市更新比較❞

「危老重建」、「都市更新」、「老屋翻新」是中古屋主常搞混的項目，簡單來說，三者都是為了居住安全，將老舊建物重新整建為符合現代安全標準、及高齡生活所需居住機能的場域，最終目的均是「為了延長建築物的使用年限，達到更安全、更適用目前生活機能」，但執行方向卻大大不相同，三者的差異如下：

危老重建
建物經 100％土地及合法建築物所有權人同意，並通過危老建築評估後即可進行，與都更條例相較多了許多彈性，擁有合法房屋證明有機會輕鬆成為一人建商，且無面積限制，所以小基地也能進行危老重建！且程序簡化，經相關單位的建築結構鑒定後，確認符合危老建築資格，就可以申請建築執照開始重建與施工，省下了舉辦公聽會、聽証會等都更所需的評估程序，並有限時危老獎勵政策，期限內完成申請再享容積獎勵及賦稅減免等優惠。

都市更新
都更條例主要目的也是為了老舊房屋的居住安全，例如考量建築耐震度、管線老舊、都市建築風景等，而將這些風險較高的老舊建築拆掉重建，達成更符合目前都市生活機能及安全的建築。與危老條例相較，有較高的基準容積（都更上限為 1.5 倍，危老上限為 1.3 倍），但一般都更新申請程序較冗長，須透過公聽會、聽證會、審議會核定，才能申請建築執照進行拆除及施工，而除了海砂屋、輻射屋或是災損房屋外，都更面積須達到 500 平方公尺以上，相對限制較多。

老屋翻新
中古屋重新裝潢，原因常為家中人員變化，例如新生兒誕生，或是房屋使用目的變更，例如自住更改為其他親人居住，為合符合使用目的而將舊屋翻修，重新裝潢，補強基礎建設及更新裝潢風格。所需時間較短，更動範圍較小，詳細可參考這篇說明：【老屋翻新必讀】2 原因 3 問題 4 流程，舊屋輕鬆翻身！

❝危老條例資格❞

什麼樣的建築物符合危老條例重建資格呢？根據台北市建築管理工程處資訊，危老條例適用對象為： 位於都市計畫地區之建築物 非歷史建築，也就是不具文化歷史紀念藝術價值須保存 危險或老舊的合法建築合法建築代表需領有使用執照、營造執照或是擁有合法房屋證明，如果是違建則不適用危老條例！

建築「危險」或「老舊」的定義：
危險．經建築主管機關依法通知期限拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋 ．經結構安全性能評估結果未達最低等級者
老舊．屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者 ．屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者

簡單來說，如果建物在都市計畫土地內，且不是具保存意義的歷史建築，符合危險需強制拆除定義的房屋，或是屋齡超過 30 年以上，耐震評估未達標準，且無電梯，或是有電梯但結構詳評後改善不具效益者，即具有危老重建資格，可以開始走建築執照申請程序開始施工重建。

❝危老重建優點❞

為什麼要參加危老重建計畫呢？根據台北市建築管理工程處資訊，主要有四大優點：

依照危老條例重建，最高可達建築基地 1.3 倍基準容積，或是 1.15 倍之原建築容積獎勵，另外值得注意的是，在 109 年 5 月 9 日前提出申請，還會再給予 10% 基準容積獎勵，高容積獎勵是危老條例的一大誘因，有興趣者可別錯過了！另需注意危老條例允許合併鄰地辦理重建，若合併鄰地進行重建時，鄰接基地或是土地的容積獎勵計算限制為 1,000 平方公尺內，並非無上限回饋喔！
＃危老相關容積獎勵參考如下：

• 期限內提出申請：10%
• 原容積大於基準容積：10%
• 符合危險及老舊建物：6 ~ 10%
• 智慧建築：2 ~ 10%
• 退縮建築：8 ~ 10%
• 建築物耐震設計：2 ~ 10%
• 無障礙環境：3 ~ 5%
• 協助取得開闢公設：5%
• 綠建築等級：2 ~ 10%

小結：危老容積獎勵上限 30%，另外期限內申請獎勵 10%，最高可獲得 40% 容積獎勵

建蔽率的放寬會以住宅區基地為限，不能超過原建蔽率，而建築高度管制則由中央授權給各地方主管機關訂立標準。

於民國 111 年 5 月 9 日前申請危老重建者，可享有三項稅賦減免優惠，分別列舉如下： 重建期間免徵地價稅 重建完成後 2 年內的地價稅及房屋稅減半徵收 重建後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收期間可延長 10 年

小結：重建期可免徵地價稅，重建完成後，最長還可享房屋稅減半徵收 12 年。

危老條例針對的建物，多為屋齡 30 年以上，無電梯的公寓建築，在重建後對城市風景也有更多的加分，更重要的是重建後耐震度等結構問題，與管線老化潛藏的危險均能一次解決，讓居民在更美麗與安全的城市生活，是件美好的事！

❝危老條例申請期限及流程❞

危老重建設計畫有申請期限，申請截止日為 116 年 5 月 31 日，如果有計畫申請，務必要在期限內提出申請喔！

• 向各縣市政府受理「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的業務窗口提出申請
• 受理後負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估（可能包含初步評估與詳細評估兩階段，需檢附文件，並可申請評估費用補助）
• 如符合危老建築物認定，即可提出建照及拆照申請，進行施工
• 施工完成核發使用執照，也代表重建完成，開始進入地價稅及房屋稅減半徵收優惠

容積獎勵須在 109 年 5 月 9 日前提出，則可享「基地基準容積 10 % 獎勵」，賦稅優惠則須在 111 年 5 月 9 日前提出申請，則可享「地價稅及房屋稅減免優惠」，記得把幾個重要日期註記起來，提醒自己別錯過申請期限囉！