危老重建整合大哉問？

❝危老重建整合大哉問？❞

自從二○一七年五月十日「都市危險及老舊建築物加速重建條例」全文十三條公布施行以來，雖然明文規定「屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。」即可適用，並且台北市已培訓約一萬名「危老重建推動師」，重建計畫也已受理四五一件，重建計畫核定數亦高達三○六件，從以上之法令條文與重建計畫已受理與核定數量來看，似乎危老重建已發揮彌補都市更新不足的功能。

想請問莊教授，危老重建(合建)在缺乏「合建契約書範本」下，整合過程應該要特別注意哪些重要細節？

目前國內屋齡三十年以上，結構安全堪慮並且耐震能力不足的老舊建物高達四百多萬戶，尤其建物越是老舊違建越多，筆者曾應邀參加吳興街一處老舊整建住宅都更公聽會之後實地勘查，就發現有一戶原僅五至六坪的二層樓建物，多年來因不夠居住而增建三樓、四樓，一共居住十一人，試想，這樣的都更案要如何推動？
因此，政府在推動重建過程，除應兼顧容積獎勵、小面積基地規劃設計、估價不確定性、造價、管理費與更新後的稅費等問題，更應儘速研擬一套可資參考運用的「合建契約書範本」，俾免危老重建推動師徒勞卻又平添住戶的怨懟！

以下繼前期再就危老重建整合過程最常見的造價、共負比、自償性、管理費與更新後的稅費等事項分別提出實務面常遭遇問題，以供參考。

一、降低造價，蓋出金玉其外的建案 — 都市更新SRC結構耐震能力普獲肯定

緊接著估價問題之後，「造價」又是一大爭議焦點，這牽涉到自主更新或者是建商擔當實施者，兩者顧及層面不同。如就實施者為建商之角度而言，想要賣高價，就得使出渾身解數，並且使用頂級的建材，例如台北市精華地段採用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)第三級的標準建造，造價相對高得多，但若是自主更新，則會希望盡量壓低造價而選擇RC(鋼筋混凝土)第一級的標準建造。試想，如附表光是第一到第三級之間兩者的價差高達六二％，就是一個很大的癥結點。

近期報紙登載台北市政府的健康路與興隆路公共住宅品質出問題，例如陽台玻璃碎裂、浴室漏水等，這無疑是「統包」惹的禍，亦即採用最低造價選擇營造廠商，環環相扣終致惡性循環，才會蓋出金玉其外敗絮其內的建築。

其次，當初更沒料到「後續的維護管理」才是主要關鍵點，如果當初由知名的營造廠商負責營建施工，在結構方面起碼會有十五年的保固，並且建材最少也會有一年以上的保固期，危老重建如係自主更新，究竟要如何發包、哪個單位負責監工，建材出問題又該找誰負責？凡此，都是相當棘手的問題。

回頭看看危老重建，撇開小基地面積之潛在缺點不談，表面上似乎政策法令明確、容積獎勵、規劃設計、建築融資、履約保證等機制一應俱全，並且還有一萬名危老重建推動師幫忙整合，惟是否考慮到其間如何簽訂合建契約書(目前市政府並沒有標準範本可供參考)，主要原因即在於都市更新或危老重建整合與重建過程實在太複雜。由前期附表危老重建計畫受理與核定數量統計表加以檢視，或許主管機關會沾沾自喜已有四五一件受理與三○六件核定，不過最後階段還有分屋與選配等問題必須通過考驗，其間困難程度一關比一關難！

二、共同負擔比例、自償性與選配權值 — 住宅區巷道一樓住戶規劃為多戶小店面出租，最難整合

經由景氣、造價、估價流程，最後影響的必定是「共同負擔比例」，其間包括直接、間接成本，以及風險管理費用、貸款利息、建築設計費用、發包等前置作業成本，當中造價占比高達六、七成甚至更高，而這也是影響建物品質最重要的關鍵因素。

為了降低共同負擔比例，藉以提高分屋比例，如能將共同負擔比例壓低到四○％，就能有六○％的分屋比例，其間住戶對於「造價」與「分屋比」彼此觀念的溝通卻又充滿矛盾。

外最常討論到的「自償性」問題，台北市東區較不會出現這類問題，但西區就未必，包含環河南路、康定路等地區，有些都更建案即使降價到六、七折還是會有餘屋疑慮，尤其是Ｕ型規劃或重要位置畸零地整合不進來，導致「產品定位」與「價格定位」拿捏不準確。例如原本規劃大坪數，其後又想要調整為小坪數，這就會衍生更多的新問題，其中自償性就是最容易出現爭執的議題，除非每一位屋主都自行出資，否則想要將多餘面積出售用以抵償造價，產品的市場定位以及東西區的差異，就會影響到自償的不確定性。如果不幸而造成每一屋主必須共同承擔建築融資的債務，又可能衍生後續選配與找補等相關問題，由此不難了解其間之複雜程度。

另外重建還有「選配」問題，通常一樓分屋會牽涉到價格與權值，此一問題又常因建蔽率縮小而導致分配面積跟著減少，原本四、五樓雙併一樓有四個店面，重建後只剩三個，其中一個沒能分配到店面的住戶是否願意參與抽籤，抑或能提供選配其他樓層之足夠誘因，例如選配權值究竟是一．五倍、二倍或者更多，更何況這些都得仰賴全體住戶對於估價正確性的認同，其中尤以黃金店面最為棘手，明曜百貨、神旺飯店旁邊住宅區巷道一樓住戶規劃為四至五戶小店面出租(請參閱附圖)，日後想要整合更新必然難上加難！

三、管理費與稅費 — 稅費驟增，常令住戶打退堂鼓

前台北市公設比平均三四．五％，新北市平均三一．五％，高公設比影響分配到的室內面積普遍縮小，因此，每當屋主問到能分回多少坪時，幾乎沒有一個整合人員回答得出來，這就是推動師必須通過考驗的第一道難題。

此外，重建後大幅提高的管理費，例如原本四、五樓公寓沒有管理員，不需繳交管理費，重建後一般平均一坪七、八十元起跳，如係高級住宅或豪宅，每坪調漲至一百至一百五十元者比比皆是，這些都是造成屋主打退堂鼓最常見的一大癥結。

另外，包括房屋稅、地價稅、契稅，以及日後繼承、贈與、房地合一稅，究竟要繳多少稅等問題都得事先做好功課，尤其更新後「持有稅」必然急遽攀升，例如士林「文林苑」，重建後原本幾千元的持有稅，驟增五至十倍而怨聲連連。

其次，老舊建物為增加室內使用空間，而出現陽台外推、露台、頂樓加蓋、一樓前後院加建，這類違建多出來的使用面積，又直接影響到重建意願。對於這類更新案，實施者如係建商，還有可能截長補短，但如為自主更新，想要讓其他住戶補貼分擔，必然難上加難而可能形成釘子戶，這也是整合人員協調補償卻徒勞無功最常見的主要癥結之一。