都市更新事業之實施

實施者

一、問：請問都市更新之主辦者為政府或建商？

答：都市更新事業的主辦者稱之為「實施者」，實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱 之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。依據都市更新條例，實施者可依民間主辦及政府主辦分為不同類型。

依據都市更新條例第 10 條、第 11 條，民間自辦更新時，可由土地及合法建物所有權人逾七人以上合組更新會，申請當地縣(市)主管機關核准， 擔任更新實施者；另外也可以由土地及合法建物所有權人委託更新事業機構（即建設公司、開發公司、信託公司）實施，都市更新事業機構以 依公司法設立之股份有限公司為限。

至於政府主辦更新時，可由政府主管機關組成「都市更新專責機構」自行實施、同意其他機關（構）實施更新或主管機關經過公開評選程序， 委託都市更新事業機構實施。

一般來說，實務上更新事業之實施者，仍以民間為開發主體、政府從旁輔導、監督的方式辦理，主要係以考量地主可選擇最適合的建商或由社 區公益人士組成更新會，針對地主的需求規劃設計，以降低不確定因素的產生，加速都市更新推動時程。再者，政府亦扮演後續更新事業執行 之監督角色，必要時並得由公權力介入，派員監管、代管，保障權利關係人之權益。

二、問：實施者的角色及功能定位為何？

答：實施者的定義，依都市更新條例第 3 條第 1 項第 4 款規定：「係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體」。實務上大多以建設 公司、土地開發公司擔任實施者為主，少數由地主自行籌組都市更新會，擔任重建社區之任務。在都市更新相關法令中，實施者除應辦理相 關公聽會及各階段計畫書送審等事宜外，亦對於土地及建築物產權移轉、補償金或權利金發放、相關稅捐抵減及申請建築執照等重建事宜， 有明確規範應盡之義務責任，因此更新案成功與否，實施者所扮演的角色極具重要。

更新案涵括的層面甚廣，包含更新前地主更新意願的調查、所有權人的整合，更新計畫報核後相關審議及計畫內容修改，乃至權利計畫發佈實 施後產權移轉、權利配回等事項，不僅涉及各專業領域間（都市計畫、建築設計、景觀設計、不動產市場分析、不動產估價、財務分析、營建 工程、土地登記及權利變換）協調整合，更在更新範圍內所有權人（參與者及不參與者）、政府機關及都市更新委員會間肩負起溝通協調之功 能。因此實施者的角色位處地主及政府之間，如地主有更新上之問題，應先與實施者溝通釐清，實施者若不理會時，則可向縣府尋求幫助，反 之，若政府機關或都市更新審議委員會有政策上之指示或決議事項，實施者應向地主詳盡地說明，以達都市更新公開、公平、公正之原則。

三、問：實施者是如何決定的？

答：實施者係指負責都市更新計畫執行的機關或團體， 實施者之選定可分政府主辦及民間主辦兩種類型。民間主辦部分，大致可分為以下四種方式：

• 建設公司（開發商）主導更新事業，類似傳統之「合建」模式，地主相對之下處於被動的地位及角色，惟有區位、房地產市場價格良好之土地，建設公司才會願意花費人力及物力整合地主。
• 開發商與地主合組新公司，依都市更新條例第 52 條規定，可由地主及不動產投資開發專業公司合組設立都市更新股份有限公司，擔任都市更 新事業實施者。此一方式介於地主自組更新會及委託建設公司（開發商）實施之間，因地主參與持股，為該公司之股東，對更新事業之推動較有 主導權，不完全處於被動之角色，但相對於建設公司，股東人數過多，意見紛紜，不利更新事業之執行，因此實務上並不常見。
• 地主自組更新會，依都市更新條例第 15 條，超過七人以上之土地及合法建物所有權人自行實施都市更新事業，應組織更新團體，依「都市更新團體設立管理及解散辦法」申請設立「都市更新會」 作為實施者。成立都更會首要條件需要社區內有一群熱心公益人士願意帶領地主進行更新事業，或是利用社區原本存在運作良好組織之核心人物，組成更新會之領導人及理監事，充分運用溝通協調、彼此互信之特 性，讓更新運作能順暢，例如管理委員會、社區發展協會、宗親會或鄰里長等。
• 組織重建委員會，甄選實施者，如地主不願另組更新會時，亦可利用社區原有組織，如上述所提管理委員會、社區發展協會等，透過開會甄選最適社區之實施者，同時亦可達到監督實施者之效。

四、問：都市更新團體如何成立、運作及組成時機為何？

答：您的社區如欲自組更新團體，依都市更新條例第 15 條規定，須符合超過七人之土地及合法建物所有權人及都市更新團體設立管理及解散辦 法，訂定章程申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准，申請設立「都市更新會」，其程序如下：

（一）成立（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第 3 條至第 5 條）都市更新團體之設立，應由發起人檢具申請書及下列相關文件向當地直 轄市、縣（市）主管機關申請核准籌組：

• 發起人名冊：發起人為自然人者，其姓名、聯絡地址及身分證影本；發起人為法人者，其名稱、主事務所或營業所所在地、法人登記證明文件及代表人指派書。
• 章程草案。
• 發起人在更新單元內之土地或建物登記簿謄本。
• 經直轄市、縣（市）主管機關核准之事業概要。
• 符合都市更新條例第 10 條第 2 項規定之同意證明文件。發起人應自核准籌組之日起 6 個月內召開成立大會，並通知當地直轄市、縣（市）主管機關，主管機關得派員 列席，而未於規定期限成立者，直轄市、縣（市）主管機關得撤銷其核准籌組。都市更新團體應於成立大會後 30 日內檢具章程、會員與理事、監事名冊、圖記印模及成立 大會紀錄，報請當地直轄市、縣（市）主管機關核准立案，並發給立案證書。

（二）運作：會員大會（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第 6 條至第 13 條）都市更新團體之會員，以章程所定實施地區範圍內土地或合法建築物所有權人為限。

會員大會之召集，應於二十日前通知會員。但因緊急事故召集臨時會議，經於開會二日前送達通知者，不在此限。會員不能親自出席會員大會時， 得以書面委託他人代理；政府機關或法人，由其代表人或指派代表出席。會員大會分下列會議，由理事長召集之：1.定期會議：每六個月至少召 開一次，其召開日期由理事會決議之。2.臨時會議：經理事會認為必要，或會員五分之一以上之請求，或監事函請召集時召集之。

前項會議不能依法召集時，得由主管機關指定理事一人召集之。會員大會之決議，以會員二分之一以上並其所有土地總面積及合法建築物樓地 板總面積均超過二分之一之出席，並出席人數超過二分之一，出席者之土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一以上之同意行 之。但下列各款事項之決議，視其實施地區性質，分別依本條例第二十二條規定人數與土地及建築物所有權比例同意行之：

訂定及變更章程。

• 會員之處分。
• 議決都市更新事業計畫擬定或變更之草案。
• 理事及監事之選任、改選或解職。
• 團體之解散。
• 清算之決議及清算人之選派。

都市更新團體每年應編造預算、決算報告提經會員大會通過；決算報告應先經監事查核，並將查核報告一併提報會員大會。

（三）理事及監事（詳都市更新團體設立管理及解散辦法第 14 條至第29 條）都市更新團體應置理事，就會員中選舉之，其名額不得少於三人； 並得置候補理事，其名額不得超過理事名額三分之一，並依得票數多寡明定其候補順序，得票數相同時，以抽籤定之。理事任期不得逾三年， 連選得連任。理事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選理事就任時為止，但主管機關得令其限期改選。

有下列情事之一者，不得擔任理事或候補理事：

• 曾犯內亂、外患罪，經判決確定或通緝有案尚未結案者。
• 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
• 曾服公務虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
• 受破產之宣告，尚未復權者。
• 有重大喪失債信情事尚未了結或了結後尚未逾二年者。
• 限制行為能力者。

五、問：公寓大廈管理委員會可以辦理更新嗎？可否擔任都市更新事業之實施者？

答：都市更新事業若以重建方式辦理時，依都市更新條例第 14 條規定：「都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業 係以整建或維護方式處理者，不在此限。」故公寓大廈管理委員會不能為都市更新之實施者，但可作為都市更新整建或維護事業之實施者。

同意門檻及簽訂同意書

六、問：都市更新需要全部地主同意嗎？

答：都市更新係採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得 每一個土地所有權人的同意，並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願配合者（釘子戶）具有強制性，不至影響大多數人的權益。

七、問：都市更新以多數決即可決定辦理，其同意門檻比例為何？

答：都市更新同意的門檻可分為三種類型，包含政府因緊急危難迅行劃定地區（戰爭、地震、火災等）、政府為考量整體都市發展所劃定之更新地 區及未劃定更新地區，政府劃定的都市更新地區較低，在未劃定都市更新的地區較高，同意比例如下表：

八、問：辦理都市更新要簽幾次同意書？

答：都市更新大致上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫。依都市更新條例第 10 條規定，事業概要須私有土地及合法建築物 所有權人，人數及面積超過 1/10 之同意比例；另依都市更新條例第 22條規定，事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人，人數超過 3/5（未 劃定更新地區 2/3）之同意比例，面積超過 2/3（未劃定更新地區 3/4）之同意比例，因此都市更新過程中，依法最多只須簽訂兩次同意書（事業概要同 意書、事業計畫同意書）。值得注意的是，簽訂事業計畫同意書後，意即代表同意後續權利變換計畫之報核程序，所以簽訂事業計畫同意書時要審慎考量。

九、問：事業概要同意書及事業計畫同意書繳交後，若事後反悔可否撤銷？

答：事業概要階段主要確定更新單元範圍及未來發展方向及原則，以提高更新事業計畫執行的可行性，因事業概要為事業計畫的摘要性說明，如能 獲准，則實施者將可延續事業概要原則繼續發展，加上事業概要同意比例僅為私有土地及合法建築物人數及面積之 1/10，同一更新單元範圍內 可能會有多位申請者，提送事業概要計畫審查，地主可由各家申請者所 提事業概要內容，選擇最適合自己的方案，在後續更新事業計畫階段簽訂同意書。因此在事業概要階段法令並未明訂撤銷同意書之程序，惟簽 訂同意書時仍請詳細瞭解計畫內容，以維護自身權益。事業計畫階段簽訂之同意書，意即同意實施者所提事業計畫及權利變換 計畫，此階段簽訂之同意書影響自身權益甚鉅，且因考量都市更新具有公益性，所以事業計畫同意書簽訂後，如事後不願參加，欲撤回同意書，其時間點大致可分為下列情形：

• 實施者於事業計畫報核前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，致使未達法定同意門檻時，實施者不得依規報核，如仍有報核之情事，縣府依都市更新條例施行細則第 9 條之 1 可駁回其申請。
• 都市更新事業計畫報核後、公開展覽前，原訂定同意書之所有權人撤銷其同意，經縣府核算未達法定同意門檻時，考量所有權人撤銷同意尚非可歸責於實施者之事項，且更新整合不易，允許實施者在一定期限內 予以補正同意書，屆時未達法定同意門檻時，縣府可駁回其申請。
• 都市更新事業計畫報核後，已辦理公開展覽程序，依都市更新條例第22 條規定，公開展覽期滿前所有權人都可撤回同意書，如撤銷同意書後未達法定門檻比例時，仍考量實施者更新整合不易，給予一定期限內補 正同意書，屆時未達法定同意門檻時，縣府可駁回其申請。
• 公開展覽期滿後，所有權人除有民法第 88 條、89 條、92 條規定之錯誤、被詐欺或被脅迫等情事或雙方合議撤銷者外，不得任意撤銷同意書，以避免影響都市更新事業之推動。

因此地主為免撤銷同意書後造成更新事業執行困境及時程延宕，應於更新事業計畫報核前，審慎選擇實施者，並在溝通協調過程中充分瞭解自身權益後，才簽訂同意書。

更新時程

十、問：辦理都市更新需要多久時間？

答：一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成 個案之間的差異性大，時程從短至數月，長達一二年的都有，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也 無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，相對的審議的程序也更迅速、順利。

都市更新案不僅得面對複雜的地主整合、利益分配與居民權益等課題，尚且關係到整體社會的公共利益，影響深遠，因此需要透過政府公權力 擬定一套謹慎的審核流程，並邀集相關學者專家組成委員會來加以審理監督，也因此需要一段比較長久的時間。在政府審核時程方面，辦理都 市更新大概可分為三個階段：都市更新事業概要、都市更新事業計畫以及都市更新權利變換計畫等。每一階段的行政處理與審核時間不盡相 同，這方面可參見台北縣都市更新審議流程圖的說明。等到最後階段經政府審核通過之後，便可以依照一般的建管申請流程，進行營造施工。

十一、問：有些個案不用經過事業概要就直接可以辦理事業計畫，不曉得是什麼樣的簡化方式？是不是讓時程可以再更快些？

答：一般來說都市更新事業概要須先取得 1/10 以上地主同意，經縣府審查核准後，再達到事業計畫申請門檻，才可進行都市更新事業計畫審 議。若更新單元範圍內地主整合度高，其同意比例已達都市更新條例第 22 條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第 15 條及第 19 條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理，縮短既有之審核程序。

此外，都市更新事業者若取得私有土地及私有合法建築物所有權面積均 4/5 以上同意，不需同時取得 2/3 所有權人同意，即可申請實施都市更新。

更新方式

十二、問：公辦都市更新與民間自辦都市更新有何不同？

答：都市更新可區分為政府及民間辦理都市更新兩部分，如該地區具有大面積公有土地或有阻礙都市發展、影響公共安全需急迫改善之特性， 主要係由政府機關基於都市發展政策或公共利益考量主動發起更新，但其他如屬非急迫性地區，受限於政府財政及人力等因素，仍須民間自組更新會或委託實施者辦理。以下分述公辦與自辦都市更新不同之實施方式：

（一）公辦都市更新：
依據都市更新條例第九條規定。縣（市）政府可以依下列方式實施：

• 自行實施：由縣（市）政府或縣（市）政府所組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第十七條：「直轄市、縣（市）主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。
• 委託實施：委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣（市）政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。
• 同意其他機關（構）實施：例如鄉（鎮、市）公所如要作為更新實施者，應經由縣（市）政府同意。

（二）民間自辦都市更新：
依據都市更新條例第 10 條、第 11 條，土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施：

• 自行實施：由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施，依都市更新條例第 15 條規定，逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程，申請當地直轄市、縣 （市）主管機關核准。依都市更新條例第 15 條第 2 項規定，更新團體應為法人，該條例賦予更新團體具法人資格，行使法律賦予之權利義務。
• 委託實施：由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

十三、問：若現有住戶共同翻修整建即可提高房地產價值，是否可以不用辦理拆除重建？

答：按都市更新之定義，翻修整建屬於都市更新之一種處理方式，因此原則上只要建築物基礎結構良好，未達使用成本經濟效益時，可依整建 或維護之方式辦理更新，不一定要採取重建之方式。然而，通常位於都市更新重建區段之建築物通常已過其使用年限，或是屬於非防火構造等因素，使得更新地區內之建築物有造成防救災上之疑慮，故才會以重建方式辦理更新。

十四、問：房子老舊想申請都市更新，請問一般重建與都市更新重建有何不同？

答：依據都市更新條例規定，都市更新的處理方式可分為「重建」、「整建」、「維護」三種。而都市更新的重建與民間一般重建的不同整理如下表，分為三個面向說明：

民間一般重建與都市更新重建最大不同之處在於更新不需全部地主同意，更新擁有稅捐減免及容積獎勵之優惠措施，且地主權益問題可透過 都市更新審議委員會審議機制嚴格把關，加上政府為避免建商倒閉造成地主權益受損，爰訂定監督接管機制，讓都市更新案順利執行。
依都市更新條例之規定，都市更新由土地所有權人發起，組成更新會或委託都市更新事業機構(建設公司)擔任實施者實施都市更新。一般須提送 三階段的計畫，一為事業概要，二為事業計畫，三為權利變換計畫。事業概要由縣府審核，事業計畫及權利變換計畫則需辦理公開展覽公聽會 後提送都市更新審議委員會審議。依權利變換方式實施之更新事業，須待權利變換計畫發布實施後，方可向工務局申請建照施工興建。都市更新要件(摘要如下)：

• 事業概要：發起人須擬具事業概要書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內 1/10 以上所有權人之同意書。
• 事業計畫：實施者須擬具事業計畫書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內土地及合法建築物所有權人均超過 2/3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過 3/4 以上之同意書。
• 權利變換計畫：須由實施者找三家以上鑑價機構進行更新前後房地價值的估價，並調查更新後房地選配的意願與結果，計算共同負擔費用，並擬具權利變換計畫書圖後依法定程序辦理。

十五、問：都市更新的協議合建及權利變換兩者有何不同？對民眾而言，何種方式較佳？

答：都市更新的協議合建係依都市更新條例第 25 條之 1 規定，以協議合建方式實施都市更新事業時，需經土地及建物所有權人及面積皆超過4/5 同意後實施。此種方式主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方 式約定更新後所分回之權利。但是現行以協議合建方式實施都市更新之申請案均有取得達百分之百的同意。

而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資 金比例，分配更新後之建物、土地及權利金，其概念可參考下圖，此方式可視為立體化市地重劃，且更新前後之權利價值由三家估價公司鑑價之。根據「都市更新條例」及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範。

上述兩者各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就無法進行審議；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較久，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明且有保障。