都市更新之獎勵

一、問：都市更新有何獎勵？上限為何？

答：都市更新獎勵可區分為容積獎勵及稅捐獎勵兩部分：

（一）容積獎勵獎勵容積之目的在於鼓勵土地及合法建物所有權人、實施者參與都市更 新之意願，並考量更新單元週邊環境之改善，增進整體公共利益，依都市更新條例第 44 條之規定，對於提供社區使用之公益設施、更新時程及 居住水準改善等符合促進都市更新事業辦理情形者皆給予相對之容積獎勵值，其總獎勵值上限為原法定容積之 1.5 倍或原建築容積加法定容積 之 0.3 倍，如經指定為策略性再開發地區，且集中留設公共開放空間達50％以上者，更可爭取原法定容積之 2 倍或原建築容積加法定容積之 0.5倍之獎勵值。

• 對地主的獎勵
  增值稅及契稅：過給建商免徵更新後：第一次移轉減徵 40％
  抵押權： 可轉載至信託融資銀行，無須完全清償與塗消以委託人為受益人之信託契約者，不課徵贈與稅信託關係而於委託人與受託人間移轉所有權者，不課徵土地增值稅
  地價稅： 更新期間（土地無法使用者）：免徵；更新後：兩年內減半徵收 房屋稅： 更新期間：免徵；更新後：兩年內減半徵收
• 對實施者的獎勵
  股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於經主管機關劃定應實施都市更新地區之都市更新事業，得按其投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市更新事業計畫完成年度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。
  前項投資抵減，其每一年度得抵減總額，以不超過該公司當年度應納營利事業所得稅額百分之五十為限。但最後年度抵減金額，不在此限。第一項投資抵減之適用範圍，由財政部會商內政部定之。

二、問：如我家位在捷運 500 公尺以內，一坪土地最多可以蓋幾坪？

答：參與都市更新最高可獲得法定容積之 0.5 倍獎勵值（位屬策略性再開發地區可達 1 倍），如您更新區位於十七處都市計畫區內（三重、板橋、 新莊、中和、永和、新店、汐止、淡水、樹林、瑞芳、五股、澳底、八里、八里龍形、蘆洲、泰山、土城頂埔），依其土地使用分區管制要點 規定，容積獎勵可區分為捷運車站用地 500 公尺以內（基準容積之 1 倍）及捷運 500 公尺以外（基準容積之 0.5 倍）兩種，其中獎勵值包含開放 空間獎勵、停車空間獎勵、容積移轉、海砂屋獎勵及捷運穿越獎勵等。如您的房舍位屬新店捷運站500公尺範圍內，一般住宅區法定容積為300％， 土地使用分區管制要點規定可再增加 300％容積，如參與更新加上150％容積，因此一坪土地最高可蓋 7.5 坪，計算式如下：
（以住宅區捷運車站用地 500 公尺範圍內為例）

如您更新區位於上述十七處都市計畫區外，依各該都市計畫區土管要點之規定，一般來說，土管要點無規定容積上限值者，則容積獎勵除可獲得法定容 積 0.5 倍獎勵值外，尚有開放空間獎勵上限 30％、停車空間獎勵上限 20％、容積移轉上限 40％（適用都市計畫容積移轉實施辦法）等，以鶯歌都市計 畫為例，住宅區法定容積為 200％，土地使用分區管制要點規定可再增加 90％容積，如參與更新加上 100％容積，因此一坪土地最高可蓋 3.9 坪，計算式如下（以住宅區為例）：

三、問：內政部頒佈之建築容積獎勵辦法，目前更新容積獎勵可以爭取的項目有哪些？

答：內政部 97 年 10 月 15 日修正發布「都市更新建築容積獎勵辦法」，其修法目的主要為貫徹容積獎勵的立法意旨，加速都市更新事業的實施，由 中央統一訂定明確的都市更新建築容積獎勵標準（包括獎勵項目與額度），擴大容積獎勵範圍，納入省能減碳、綠建築、智慧型建築、生態 城市…等項目，使都市更新案能儘量達到法定容積獎勵上限，藉以提昇民間投資誘因與改善都市環境品質。本府為配合新修訂之容積獎勵辦法 及考量現行獎勵項目對環境改善不明顯，環境效益難以彰顯等問題，增加對改善都市環境有益之獎勵項目，如臨路退縮、縮小建蔽率、加強法 定空地綠美化、配合留設人行步道等等，以提升都市環境品質。再者，因現行規定中，有部分容積獎勵額度係以上限值之方式規範，民眾往往 以最大值進行估算及研擬計畫，惟經委員會審議後，獎勵額度與預期額度時有落差，進而影響計畫內容及民眾意願，故將容積獎勵定額化、公 式化、明確化，讓民眾儘早確定獎勵額度，降低不確定性，以利意願整合及提高辦理時效。本縣更新容積獎勵項目之評定項目如下：

• 協助開闢或管理維護更新單元周邊公共設施
• 保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物
• 對都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻或採智慧型建築設計
• 配合都市發展特殊需要留設大面積開放空間、人行步道及騎樓
• 申請綠建築設計取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估
• 更新地區時程獎勵
• 更新單元規模獎勵
• 處理佔有他人土地之舊違章建築戶
• 其他（創意建築、判定危險建築需立即拆除重建、四樓以上合法建築物、捐贈社會福利設備等）

「臺北縣都市更新地區建築容積獎勵核算基準」雖明訂獎勵上限值，但並不意謂申請即可獲准上限值之獎勵，該事業計畫仍須送請都市更新審議委員會審議，視其對社區環境改善及社會貢獻度，取得委員認同後，給予合理之容積獎勵。

四、問：都市更新如提供公益設施，可以有什麼好處？

答：都市更新公益設施係指都市計畫劃定之公共設施用地以外，由實施者提供更新單元內，供公眾使用之公共空間而言。依本縣都市更新建築容積獎勵核算基準規定，申請公益設施容積獎勵有下列兩種計算方式：

其一，更新後提供社區使用之公益設施（公寓大廈共用部分留設社區作集會、休閒、文教或交誼服務性公共空間），其樓地板面積可不予計算容積。第二種方式為經政府指定額外提供之公益設施 （包括面積至少要 300㎡以上、產權登記為公有、後續設施維護管理），除該設施之樓地板面積可不計入容積外，可依下列公式核算容積獎勵，以不超過法定容積 15％為限：

• A ：捐贈公益設施之獎勵容積（≦ 法定容積之百分之十五）
• B1：捐贈公益設施土地成本（以事業計畫報核日當期之公告現值計算）
• B2：興建成本及設備設施裝修費用
• B3：提供管理維護基金
• C1：二樓以上更新後平均單價
• C2：單位興建成本
• C3：單位管銷費用

常見之公益設施包括圖書館、博物館、藝術文化展演空間、活動中心或當地社區需求等項目，其獎勵之目的在於鼓勵實施者提供公益性設施， 由鄰近居民直接受惠使用，除有立即解決公共設施不足問題之效，並可改善政府財政負擔。

五、問：更新單元在整體規劃設計時，如對都市環境品質、無障礙環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻者，如何爭取更新獎勵？

答：為考量本縣環境狀況與需求，訂定獎勵細項主要可分為設計建蔽率、立體綠化、提供不特定公眾停車、對周邊公共使用空間夜間照明有貢獻、有利於消防救災、開挖率及提供基地內 4 公尺以上通道供不特定公眾通行者等七項， 總獎勵額度不超過法定容積 20％為限。以下針對各細項分述之：

• 設計建蔽率：為鼓勵降低建蔽率以留設更多開放空間，且留設之空地能加以綠化，以提升都市景觀與品質為考量。如綠覆率在 60％以上者，依其設計建蔽率縮小程度將給予不同額度之獎勵。
• 立體綠化：考量都市綠化不僅為平面式，在建築物各立面或頂層加入複層立體綠化設計，期能提升都市景觀與環境品質。綠化項目包含建築物之牆面、露台或屋頂層綠覆率達 50％，並以法定容積 3％為上限。
• 提供不特定公眾停車：為鼓勵機車位供社區外使用，解決外部性停車問題，並改善交通環境品質為目標，設置機車停車位於滿足一戶一機車位後，另行增設平面式機車位數達 150 輛以上，具有獨立樓（電）梯 間出入口，可供社區外不特定公眾停車，且提出管理營運計畫者，可依增設停車位數量給予獎勵，獎勵額度上限為法定容積 5％。
• 夜間照明：為鼓勵公共使用空間夜間照明，形塑都市景觀，針對以建築技術規則總則編第 3 條之 3 所定之公共集會類、商業類、辦公服務類建築物或其他具有地標性建築，依提供夜間照明所需費用給予獎 勵，獎勵額度上限為法定容積 3％。
• 消防救災：為鼓勵留設較大之鄰幢間隔或鄰地間隔，如基地與鄰地境界線最小距離不得低於 4 公尺，且平均達 8 公尺，或基地設置兩幢以上建築物，其鄰幢間隔達 8 公尺，或依內政部「劃設消防車輛救災活 動空間指導原則」，各戶配置均在消防救災半徑範圍內，可達消防救災可及性之標準者，給予容積獎勵為法定容積 5％。
• 開挖率：為鼓勵降低開挖率，使都市環境更為生態，法定開挖率扣除實際開挖率大於 10％以上者，依降低開挖率之程度給予獎勵，獎勵額度上限為法定容積 15％。
• 留設供公共通行之通道：為鼓勵基地能配合週邊道路系統，留設供公共通行之通道，便利人行使用，經本縣都市更新審議委員會審議同意，配合週邊道路系統提供基地內 4 公尺以上寬度之通道供不特定之公眾 便利通行者，依實際留設面積核計獎勵容積，獎勵額度以法定容積 3％為上限。

六、問：更新單元退縮建築、集中留設開放空間或人行步道可否爭取獎勵值？

答：因本縣過去道路狹窄、臨棟間隔不足，造成行人空間及救災通行功能不彰，故考量退縮建築除可提升通行品質及防救災安全外，退縮部分規劃無障礙空間、植栽綠化、人行車行等需求，更可改善環境品質。 容積獎勵部分則依更新單元基地退縮程度（四周均退縮或部分退縮）給予不同獎勵值，另留設大面積開放空間達 500 平方公尺者，以實際留設面積核算獎勵容積。

七、問：都市更新案除可申請容積獎勵之外，是否還可辦理容積移轉增加基地容積？

答：辦理都市更新除以容積獎勵方式來增加基地容積外，亦可以選擇容積移轉方式來，目前在臺北縣容積移轉有兩種選擇方式，一為「都市計畫容積移轉實施辦法」及「臺北縣政府都市計畫容積移轉許可審查要點」 規定，容積移轉上限值為基準容積之 0.4 倍，二為「臺北縣各都市計畫區土地使用分區管制要點」規定，容積移轉上限值為基準容積之 0.5～1 倍不等。惟目前本府刻正研提「臺北縣都市計畫容積移轉審查許可自治條例」 草案，送請議會審議中，俟議會通過後，容積移轉上限值最高將僅達基準容積之 0.4 倍，以落實建築開發對地區環境品質之管理，確保都市健全發展。

八、問：都市更新如何辦理容積移轉，其辦理條件及流程為何？

答：更新結合容積移轉可分為更新單元內容積移轉與更新單元外容積移轉兩部分，更新單元內如有公共設施保留地、依法應保存及獲准保留建築之土地或為促進其他有效利用之土地，可依都市更新條例第 45 條規定， 準用都市計畫容積移轉實施辦法規定申辦，產權如為公有土地，依都市更新條例第 30 條先予抵充，產權如為私有，則可一起參與權利變換。 容積由更新單元範圍外移入者，此一容積移轉之法律關係為送出基地與接受基 地兩者間之關係，實施者純屬代辦性質，故辦理容積移轉，應由實施者與接受基地所有權人另行協議或以公開徵求意見之方式為之。