都市更新地區與更新單元

一、問：何謂都市更新地區？

答：政府為推動都市更新首要工作即是劃定更新地區，其目的除為政府政策性宣示之外，並且考量以往都市更新案皆為小規模面積，對都市整體再 發展之助益不大，在政府財政及資源有限之限制下，必須選擇重點發展地區，以為都市更新之典範。

一般來說，劃定都市更新地區之方式如下：

1.一般劃定：依都市更新條例第 5 條規定，主管機關應考量都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色等事項，進行全面調 查及評估，並劃定更新地區。

2.優先劃定：依都市更新條例第 6 條規定，主管機關考量建築物年代久遠、窳陋、排列不當或道路彎曲狹小所造成結構上安全或影響消防救災 之虞者，或居住環境惡劣，有妨礙公共衛生、社會治安之地區，得優先劃定為更新地區，且對於所在場域具有歷史、文化、藝術等亟待保存維 護之價值者，亦可優先考量劃定。

3.迅行劃定：依都市更新條例第 7 條規定，主管機關為因應不可抗拒之天災（地震、風災、水災、風災）、戰爭、事前可預防避免之重大災害或 為配合中央、地方興建重大建設之地區，配合災後復原時程及訊息萬變之經濟環境，可迅速劃定更新地區，並且上級機關得指定主管機關在限 定時間內完成，必要時還可由主管機關自行劃定。

4.都市計畫指定劃設：依都市計畫法第 63 條規定，直轄市、縣（市）政府或鄉鎮市公所對於窳陋或髒亂地區可於細部計畫劃定更新地區，訂定 更新計畫。

二、問：何謂更新單元？

答：都市更新單元為實施都市更新事業之基本單位，範圍決定了才能順利推展後續更新事業，如範圍不斷變動，將使得更新事業計畫不斷變更，造 成推展不易。都市更新不只是原建物原地重建，更是增進公益性及具都市再發展之意義，因此都市更新單元劃定應有基本面積之規模，才能對 周邊地區環境提供有效之改善。更新單元之劃定可由民間依「臺北縣都市更新單元劃定基準」自行劃定之，不限於政府所劃定都市更新地區， 於更新地區範圍外亦可依上開基準提出申請。

三、問：都市更新地區和都市更新單元有何不同？

答：都市更新地區是為考量都市現狀與未來發展目標而劃定之範圍，而更新單元則是可單獨實施都市更新事業之單元，民間在政府公告之更新地區 內可自行劃定更新單元，亦可於更新地區外自行劃定更新單元，兩者最大之差異在於在政府劃定更新地區申請更新事業，有同意門檻較低、更 新時程獎勵及免檢核「臺北縣都市更新單元劃定基準」附表中有關建築物及地區環境評估指標等，在更新地區範圍外則無上述之優惠條件。

四、問：更新單元範圍如何決定？

答：依都市更新條例施行細則第 5 條規定，都市更新單元之劃定應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理 方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。更新單元為實施都市更新事業之基本單位，亦是辦理都市更新事業 之首要工作，更新單元劃定範圍過小，將無法提供具效益之開放空間，劃定範圍過大，地主整合困難，都市更新事業推動不易。

因此為考量當地社經環境、地域特色及都市紋理，本縣訂有「臺北縣都市更新單元劃定基準」，其更新單元以完整計畫街廓為原則，自行劃定更 新單元範圍者須符合環境評估指標，以下為劃定基準主要內容：

（一）於同一街廓自行劃定之更新單元，應符合下列規定之一：

• 為完整之計畫街廓者。
• 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千五百平 方公尺者。
• 臨接二條以上計畫道路，且面積達一千平方公尺者。
• 臨接計畫道路或本府已指定建築線之現有巷道，且面積達一千平方公 尺，並同時符合下列規定：
  4-1 該更新單元於計畫街廓內之相鄰土地業已建築完成，且無法合併更 新者。
  4-2 更新後有益建築設計及市容觀瞻，且一次完成更新者。 於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：
  ( 1 ) 其中一街廓之更新單元基地，應符合前項第一款至第三款規定之一。
  ( 2 )應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。

第一項第二款至第四款更新單元所臨接之計畫道路、現有巷道，應同時 符合下列規定：

• 道路、巷道應有一條寬度達八公尺，或有一條寬度與基地退縮留設深 6 度合計達八公尺者。
• 基地面臨道路、巷道總長度應達二十公尺者。 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地，不 得計入第一項更新單元面積。

（二）於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元者，除符合上述規定外，且重建區段建築物及地區環境狀況應符合附表所列指標三項以上。

前項更新單元內建築物總投影面積未達更新單元土地面積三分之一者，至少應有一項指標符合附表所列第六項至第十項指標。

目前實務上更新單元之劃定大多視建商（實施者）整合土地及合法建物所有權人程度而定，然在本縣都市更新審議委員會審議時，仍會考量更 新單元之完整性（如人車動線系統、都市防災系統、開放空間系統、環境景觀系統等），適度調整更新範圍，以達更新為促進都市土地再開發利用、 復甦都市機能、改善居住環境及增進公共利益之目的。

五、問：臨接更新單元範圍有畸零地土地，是否須一併納入更新？

答：畸零地的認定依建築法第 44 條規範：「直轄市、縣 (市) (局) 政府應視當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸 零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」故畸零地未達最小面積規定時， 亦無法單獨興建，且依臺北縣都市更新單元劃定基準第 6 點規定：「自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地無法單獨建築」，因此為考量畸 零地之建築權利，故更新時須一併納入更新單元範圍。另考量更新單元範圍不得有鄰地法定空地重複利用之情事，因此更新案申請時，須事前 一併查明更新單元周邊建築基地法定空地之範圍。

六、問：我家土地如被建商劃為更新單元範圍內，一定得要接受嗎？如何主張自己的權益？

答：都市更新係採多數決制度，主要可大幅縮短整合地主所需時間，對於少數釘子戶具有強制性，不致影響多數人的更新權益。再者，都市更新事 業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及縣府都市更新審議委員會，透過公平、公開、客觀之審查程序，目的在於確保少數不願參與更新之權 利關係人，可獲得公平的權益保障，避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。所以倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍，請先與建商溝通協調，獲取 共識，協調不成或建商置之不理，則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公聽會或公開展覽期間，提出書面陳情，相關陳情意見將供都市更新審 議委員審議，委員會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量，並促請實施者多所溝通協調，讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通 理解下，參與家園更新重建，不會漠視少數人的權益。且相關權利人如對其權利價值有異議時，依都市更新條例第 32 條規定，可於權利變換計畫書核定 發布實施後二個月內，以書面敘明理由，向各級主管機關提出，異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。以不影響 其他權利人之更新時程。

七、問：我家附近有更新案，我想要一起參與更新，可以嗎？

答：都市更新單元之劃定係以考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平 性及土地權利整合之易行性等因素。如您想要藉由鄰近更新案一併納入更新單元時，當有助於土地開發之完整性，且有效提供都市開放空間、 提升都市景觀品質、解決都市防災及公共設施保留地等問題，站在政府的立場上，若能創造各種利基，當然樂觀其成。反之，納入更新單元造 成更新時程延宕、土地畸零不方整，且衍生更多議題，對都市整體環境並無益處時，將不建議納入更新單元。

民眾如欲參與周邊地區更新案時，請先與實施者協商，如仍有不同意見，則可於都市更新事業計畫及權利變換計畫辦理自辦公聽會或公辦公聽會時，表達具體意見，俾提供都市更新審議委員審議參考。

八、問：更新範圍決定後可否調整？程序如何？

答：申請事業概要核准或事業計畫報核時，實施者如欲調整更新單元範圍，需依都市更新條例第 19 條規定重新舉辦公聽會，通知更新單元範圍內 土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人，藉以保障範圍內相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對 於更新範圍調整之意見。惟都市更新事業計畫報核時，經各級主管機關審議修正者，依內政部函釋倘經直轄市、縣（市）政府都市更新審議委 員會審議修正，由直轄市、縣（市）主管機關據以通知實施者，可免再辦理公開展覽之程序。

九、問：臺北縣更新單元劃定程序與台北市有何不同？

答：經臺北縣政府劃定或未劃定之都市更新地區而有辦理都市更新需要者，須申請辦理都市更新單元劃定，俾利確認更新範圍，其更新單元以完整 計畫街廓為原則，自行劃定更新單元範圍者須符合環境評估指標，於事業計畫書中一併載明，無須另擬具都市更新計畫送都市計畫委員會審 議，此部分本縣訂有「臺北縣都市更新單元劃定基準」。台北市則須符合「台北市都市更新自治條例」及「台北市未經劃定應實施更新之地區 自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」等規定，檢送環境評估標準表送都市更新處審核後，再擬具都市更新計畫書送都市計畫委員會 審議，預估作業時間需 4-6 個月。