「都更合建」與「傳統合建」大不同一次看懂都更與合建契約關鍵

❝「都更合建」與「傳統合建」大不同一次看懂都更與合建契約關鍵❞

現實生活中，很多人在買日常生活用品、電子產品時，花了很多工夫在閱讀使用說明書、研究產品功能，但是當面對動輒上百千萬價值、一輩子可能只有一次換屋機會的房產，卻是在相關知識都不太懂、合約內容連看都沒看的情況下，就簽了一紙攸關自己鉅額權益的合約，更別說連專家都沒去請教過。

常聽到有句俗話說：「法律只保護懂法律的人」，筆者審閱過數百份以上的都更合建或一般傳統合建契約，常常心驚如果未經專業律師審核修改，後果可能將不堪設想；有的則是已經簽好而發生問題的，也常聽當事人感嘆，後悔當初為何沒有多注意一下、未曾找律師審約。為此，筆者不揣孤陋，集結多年所學及實務經驗撰寫成《一次看穿都更×合建契約陷阱》一書，希望一般有簽約需求的民眾，能因參考本書而避免誤觸合約陷阱，並期待有一天，主管機關能正式訂定相關定型化契約規範，以確實保障合約雙方的權益。

實務上曾看到一些整合都更的建商，因為沒有深入瞭解都更的程序規定，仍然沿用傳統的合建契約，因此許多條文規範與未來實際要進行的程序、辦理方式或時機等，會出現格格不入的情況，如果在履行上發生爭議，不論在適用合約或解釋條文，都可能衍生疑義及困難。以下列表，將「傳統合建」、「以協議合建方式實施都市更新（都更條例第25條）」、「以權利變換方式實施都市更新」作一個對照，以方便比較及瞭解。

▲ 表1 合建方式及權利變換比較表

再參考下表，即可知「都市更新合建」相較於「傳統合建」，對於地主而言，擁有許多的好處及優勢。

▲表2 都市更新合建的優勢

這本書共分成三個部分，亦即「都更×合建20個基本觀念」、「都更×合建20個契約案例」與「都更×合建20條契約條文解碼」。實務上因合建契約所產生的糾紛多如牛毛，本書所舉的20個案例，實際上均為真實事件改編，且為常見的經典爭議案型，約略可區分成「分配方式」、「選屋原則」、「違約處罰」及「退場機制」四大面向，主要乃為搭配後述20條契約條文所寫，以期讓讀者可以藉由爭議案例迅速瞭解契約條文的意涵，及可能存在的「陷阱」。筆者更貼心地製作案例及條文對照表，方便交互參照。

最後，於本書即將付梓之際，立法院三讀通過「危老條例」，並於106年5月10日經總統公布施行（全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」）。雖然其相關配套的子法尚未制定完成，不過本書仍緊急增補兩個章節介紹該法，區辨其與「都更」、「傳統合建」有何不同。

▲ 表3 依不同法律重建方式比較表

全體地主如果能互相體諒、共體時艱，不抱持太多私心，最後歡喜迎接新屋，是件很令人振奮之事！台北市汀州路上有一都更案不同意戶，宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷，最後經實施者依都更條例第36條自行執行強制拆除。如果不同意戶還住在裡面，而由建商自行執行代拆，就可能衍生很大的爭議。